建筑业适用简易计税的情形（9分钟前更新）

近日，国家税务总局、住房和城乡建设部、财政部三部委联合发文要求进一步做好建筑业营改增试点工作，再次明确建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，在建设单位自行采购全部或部分主要建筑材料的情况下，一律适用简易计税的政策，以确保建筑企业税负不增加。主要背景：

营改增后，对适用一般计税方法的房地产开发企业来说，从自身利益考虑，都要求建筑服务提供方提供税率为11%的增值税专用发票，文件虽然规定对清包工、老项目和甲供工程业务，建筑服务提供方可选择适用简易计税办法，但一旦选择简易计税办法就只能开具3%的增值税专用发票，作为受票方的房地产开发企业就相应少抵扣约8%的进项税，由于房地产开发企业是甲方，所以建筑服务企业虽然有政策但却很难做出对自己有利的选择。新规定发布对承接房屋建筑地基与基础及主体结构工程的总承包单位（甲供工程）是一大利好。

一、房地产开发企业增值税计税方法

暂不考虑跨县（市）情况（下同）

（一）简易计税办法

根据国家税务总局公告2016年第18号文件规定，房地产开发企业（一般纳税人）符合下列条件之一的可按老项目选择适用简易计税办法按照5%的征收率计算缴纳增值税：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

根据文件规定，按简易计税办法计算缴纳增值税的房地产开发企业，在销售自行开发的不动产时，不得扣除对应的土地价款，也不得抵扣任何进项税额，因此，房地产开发企业不会要求建筑企业一定要开具增值税专用发票。

（二）一般计税办法

根据国家税务总局公告2016年第18号文件规定，房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%税率计算缴纳增值税，相关的增值税进项税额可以抵扣，因此，房地产开发企业从自身利益出发，会要求提供建筑服务的建筑企业（一般纳税人）开具增值税专用发票。

二、建筑企业增值税计税方法

（一）一般计税办法

根据财税[2016]36号文件规定，一般纳税人建筑企业提供建筑服务应以取得的全部价款和价外费用为销售额按11税率计算缴纳增值，相关的增值税进项税额可以抵扣，因此，房地产开发企业与建筑企业之间不会有税差争议。

（二）简易计税办法

根据财税[2016]36号文件规定，符合下列情形之一的一般纳税人建筑企业提供建筑服务可以选择适用简易计税方法计税。

1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。施工方不负责采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务（同开发企业）。

依据上述情况，由于文件规定是建筑企业可以选择适用简易计税方法而不是一律适用简易计税方法，所以才会引起建设单位和建筑服务提供方的税差争议。

（三）案例分析

例：A房地产开发企业与B建筑企业（总承包）均为一般纳税人，双方于2017年10月20日签订了一份建筑服务合同，合同注明服务事项为B企业为A企业提供房屋建筑的地基与基础、主体结构工程服务，A企业自行采购全部材料，约定2018年1月完工，合同总价为2000万元。

解析：

（1）按老口径：A企业要求B企业开具11%的增值税专用发票。

B企业应计销项税额=2000÷（1+11%）×11%=198.2（万元）

（2）按新口径：B企业一律适用简易计税的政策。

B企业应缴纳的增值税=2000÷（1+3%）×3%=58.25（万元）