投资性房地产计税基础(投资性房地产核算)DBY

一、投资性房地产的定义

会计定义的投资性房地产是能独立计量和售卖的，而企业所得税法并没有“投资性房地产”的定义。与之有关的房子、建筑物归于固资，土地使用权证归于无形资产摊销。不论是固资或是无形资产摊销获得时均是以历史成本做为计税依据。因而，投资性房地产原始计量时财务会计与税收基本上不会有差别。

财务会计上，投资性房地产有二种后面计量模式，即成本费模式和公允价值模式。成本模式下，税会解决差别较小；而公允价值模式下，投资性房地产的税收与财务解决存有显著的差别。下列关键剖析投资性房地产公允价值模式下的税收解决及纳税调整。

二、所得税

（一）折旧费（摊销费）与扣除的差别

投资性房地产在财务会计上选用公允价值模式的，不对财产折旧费用或摊销费，反而是以负债表日的公允价值计量。

而依据企业所得税法要求，对固资、无形资产摊销依照直线法测算的折旧费或摊销费，准许在预估应纳税额时扣除。房子、建筑物之外未交付使用的固资、与生产运营主题活动不相干的固资、无形资产摊销记提的折旧费或摊销费，在预估应纳税额时不可扣除。

（二）公允价值变化的差别

投资性房地产选用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或开展摊销费，理应以负债表日投资性房地产的公允价值为基本调节其帐面价值，公允价值与原账面价值中间的差值记入损益类。

企业所得税法要求，公司以公允价值计量的投资性房地产，拥有期内公允价值的变化不记入应纳税额，在具体处理或清算时，处理获得的工程款扣除其历史成本后的差值应记入处理或清算期内的应纳税额。与此同时，对房子、建筑物、土地使用权证等财产，可依据企业所得税法要求测算折旧费或摊销费，在预估应纳税额所得的时给予扣除。

（三）处理的差别

财务会计要求，将处理收益扣除其帐面价值和有关税金后的数额记入损益类。

企业所得税法要求，公司转让财产，准许在预估应纳税额时扣除的是此项财产的基金净值，即房子、建筑物、土地使用权证的计税依据扣减已经按规定扣除的折旧费、摊销费等后的账户余额。因房地产业原始计量与计税依据的差别，及其财务会计计提减值提前准备等要素的危害，财务会计与税款的处理盈利各有不同，须作相对应纳税调整。

（四）纳税调整异议剖析

增值税改征所得税示范点自2016年5月1日起在全国各地全方位拉开，土地使用权证和建筑物此后都变成所得税的课税对象。投资性房地产是非常典型的房产，但其又具备物权法式项目投资特性，再再加上会计确认和计量的独特性，投资性房地产营改增政策的运用不仅独特繁杂，并且也有一些基础理论问题并未确立。

（一）投资性房地产的所得税现行政策

（二）进行层面

针对租赁土地使用权证，如果是2016年5月1日前获得的，则并没有所得税进行可抵税；如果是2016年5月1日后获得的，则适用一般记税方式的经营者，可以抵扣增值税进项税。针对升值可售拥有的土地使用权证，2016年5月1日后获得的一般纳税人，一般来说还可以抵税。

针对租赁建筑物，依据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第九条要求，公司应该在负债表日选用成本费模式对投资性房地产开展后面计量，但本规则第十条明文规定的以外。

选用成本费模式计量的建筑物的后面计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。

换句话说,假如公司购买房地产业后用来租赁或升值后售卖,公司计算上虽转到投资性房地产,但后面计量选用成本费模式，仍适用《企业会计准则第4号——固定资产》。

必须提示的是，15号公示明确提出：房产开发公司自主研发的建筑项目，融资租入的房产，及其在施工工地建造的临时性建筑物、建筑物，其进项税不适合分2年抵税的要求。大家觉得，这一以外要求的根本原因主要是：房产开发公司自主开发设计建筑项目的周期时间通常较为长，开发设计期内没房已售，一般不容易造成销项税，产生的进项税留抵时长一般都是超出2年，并没有需要要求2年的抵税期。

（三）销项层面

依照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国税总局公示2016年第16号）的要求，租赁2016年4月30日前获得的房产，可以挑选简易计税，依照5%的增值税率记税；租赁2016年5月1日之后获得的房产，适用一般记税方式，征收率11%。

四、土地增值税