房产税计入税金及附加(房产税属于费用吗)CYX

实例|困惑：

张三于2016年1月1日注资300万余元在北京市通州区选购了一处房屋，房产证上记述的总建筑面积是89.99平方米，该房屋是张三家唯一住房。2022年1月5日，张三将该房屋以450万余元的价钱卖给李四。

2022年的房屋交易中，张三和李四各自必须缴纳什么税？缴纳是多少？

实例|讲解：

房屋交易，交易双方均必须缴税。在其中，出卖方/转让方/卖房子人涉及到个人所得税、增值税、附加税税率、土地资源增值税和合同印花税，买家/受让方/购房者/购房人涉及到契税和合同印花税。

一、出卖方涉及税收

（一）个人所得税

本人背叛房屋，属于资产出让，必须就“资产出让所得的”按20%的税率缴纳个人所得税。资产出让所得的就是指卖房子收益减掉房产原值和有效花费后账户余额，房产原值是买房的成本费，有效花费就是指具体造成的住房装修预算、住房贷款利率、服务费、公证费用等。如果有资产出让所得的，就代表着卖房子人赚了钱，就挣钱一部分，卖房子人应缴纳20%的个人所得税。要是没有资产出让所得的，则代表着卖房子人亏本了，当然也就不用缴纳个人所得税。

房产原值和有效花费均必须给予对应的凭据以供税务局核查，有关凭据包含买房合同、税票或修建成本费、花费开支的合理凭据等。假如卖房子人没法出示有关凭据，税务局在契税征档案资料中也查找不上之前的交易费用，那麼税务局就无法确定卖房子人赚了要多少钱，此刻就适用定额征收，依据卖房子收益的1%-3%来核准缴税。现阶段，绝大多数省区从推动房屋交易的视角考虑到，均适用1%的增值税率。

有一些状况下，卖房子人不给予有关凭据，适用定额征收率可以有效地节约税赋。但在亏本的情形下，假如不能出示有关凭据，则有可能会提升税赋。

有关个人所得税，我国给与了一些税收优惠政策，平时听的比较多的便是“满五唯一”。“满五唯一”的意思是个人转让自购5年以上，而且是家中唯一日常生活用地的，获得的所得的免税个人所得税。5年的起算时间以房屋产权证和契税税票上的时长明确，哪个早已以哪个为算起点。

除此之外，承继/遗嘱继承，离婚析产，将房地产无尝赠予直系亲属或法定监护人/赡养人的，也免税个人所得税。

（二）增值税

卖房子人出让建造自己住的房屋的免税增值税，这一种情况较为罕见，大家主要是探讨背叛选购所得的房屋的情况。

卖房子人背叛的房屋拥有不满意2年的，应按收益的5%缴纳增值税。这儿的收益不是含增值税的收益，假如收益中包含增值税的，必须先开展价税分离。例如例子中，张三卖房子收益是450万余元，价税分离后，未含税收益应是450÷（1 5%）=428.5714万余元，增值税为428.5714×5%=21.4286万元。

卖房子人背叛的房屋拥有已满2年的，除一线城市外的别的地域，免税增值税。一线城市区域的国家政策是，假如背叛的房屋是普通住房的，一样免税增值税，假如背叛的房屋是非普通住房的，则要用收益减掉成本费后的差值，适用5%的税率测算增值税。非普通住房的规范有很多，包含建筑容积率、买房工程款等，但最好是记的也是看总面积是不是超出144㎡，未超过的属于普通住房，超出的则有可能不一般，实际可资询下本地的房管所单位。

（三）附加税税率

附加税是大伙儿下意识的叫法，现阶段在我国并沒有叫“附加税税率”的税收。附加税税率就是指大城市保护修建税、教育附加费和区域文化教育税额外。说白了，附加税税率是依附性的税，测算数量便是必须缴纳的增值税金额，不用缴纳增值税时，也就不需要缴纳附加税税率。

大城市维护保养建设费的税率有三档，经营者所在城市在城区的，税率为7%，在县里、镇的，税率为5%，在别的方面的，税率为1%。教育附加费利率一般为3%，地区教育附加费利率一般为2%。因测算数量是应缴纳的增值税，测算数量较为低，因此附加税税率相对性非常少。例如，实例中的张三，应缴增值税5.7143万余元，城建税即使按7%测算，附加税税率总金额也仅有21.4286×（7% 3% 2%）=2.5714万余元。

（四）土地资源增值税

本人背叛住房的，免税土地资源增值税。本人背叛非住房的（如铺面），则必须缴纳土地资源增值税。土地增值税比较复杂，绝大多数人出让的又全是住房，因此有关土地资源增值税的具体内容不会再进行。

（五）合同印花税

交易房屋必须按“产权年限迁移书据”贴花纸，税率为万分之五，测算数量是房屋买卖协议总额度。假如协议中房屋工程款和增值税是分开的，测算数量也不包含增值税，不然，就需要包含增值税。

二、买家涉及税收

契税是购房者需交的税收，税率为3%-5%，各省市有自身的要求，房屋特性不一样税率也会不同，针对住房而言，大部分省区要求的税率全是3%。契税的测算数量不是含增值税的买房总价格。有关契税的详细制度为：

购房者选购的房屋是家中唯一住房的，总面积为90平米及下面的，减按1%的税率征缴契税;总面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征缴契税。

购房者选购的是家中第二套改进性住房，总面积为90平米及下面的，减按1%的税率征缴契税;总面积为90平米以上的，减按2%的税率征缴契税。家中第二套改进性住房就是指已具有一套住房的家中，选购的家中第二套住房。针对一线城市区域的购房者，则第二套房即适用3%的税率。

买房人选购的是第三套及以上住房的，适用3%的税率。

除此之外，购房者初次选购公有制住房的，及其离婚析产、承继等情况，免税契税。

（二）合同印花税

印花税是交易双方都需要缴纳的税收，买家必须缴纳的合同印花税与出卖方一样。

提醒|提议：

房屋交易，是涉及到个人所得税、增值税、合同印花税、契税等好几个税收的，买卖彼此在市场交易中，要综合考虑税收的危害。把税收要素考量进来，才可以真真正正算清得与失。

政策法规|根据：

1、《国税总局有关本人住房出让所得的征缴个人所得税相关问题的通告》

三、经营者未给予详细、精确的房屋原值凭据，不可以恰当测算房屋原值和应纳税所得额的，税务局可依据《税收征收管理法》第三十五条的要求，对其推行核准缴税，即按经营者住房出让收益的一定百分比核准应缴个人所得税额。实际占比由省部级地税局或是省部级地税局受权的市级地税局依据经营者售卖住房的所在地区、所在位置、修建时长、房屋种类、住房均值价格水平等要素，在住房出让收益1%-3%的力度内明确。

2、《国税总局有关个人转让房屋相关税收管理问题的通告》（国税发(2007)33号）

三、依据《国家财政部、国税总局、住建部有关本人住房所得的征缴个人所得税相关问题的通告》（财税字〔1999〕278号）的要求，个人转让自购5年以上，而且是家中唯一日常生活用地，获得的所得的免税个人所得税。

（一）以上文档所称“自购5年以上”，就是指本人买房至出让房屋的时长达5年以上。

1.本人买房时间的明确。本人依照我国房改政策选购的公有制住房，以其买房合同的起效时长、购房款收条出具时间或房屋房屋产权证上标明的时长，按照孰先标准明确；本人选购的别的住房，以其房屋房屋产权证标明时间或契税完税证明标明时间，依照孰先标准明确。

2.个人转让房屋的时间，以销售清单上标明的时长为标准。

（二）“家中唯一日常生活用地”就是指在同一省、自治州、市辖区范畴内经营者（有伴侣的为夫妇彼此）仅有着一套住房。

3、《国税总局有关本人获得房屋竞拍收益征缴个人所得税问题的审批》（国税函〔2007〕1145号）

4、《国家财政部、国税总局有关全方位拉开增值税改征增值税示范点的通告》（税务〔2016〕36号）

五、本人将选购不够2年的住房对外开放售卖的，依照5%的增值税率全额的缴纳增值税；本人将选购2年以上（含2年）的住房对外开放售卖的，免税增值税。以上现行政策适用北京、上海、广州和深圳以外的地域。

本人将选购不够2年的住房对外开放售卖的，依照5%的增值税率全额的缴纳增值税；本人将选购2年以上（含2年）的非一般住房对外开放售卖的，以销售额减掉选购住房工程款后的差值依照5%的增值税率缴纳增值税；本人将选购2年以上（含2年）的一般住房对外开放售卖的，免税增值税。以上现行政策仅适用北京、上海、广州和深圳。

5、《有关调节房产交易阶段契税、增值税税收优惠政策的通告》（税务(2016)23号）

一、有关契税现行政策

（一）对本人选购家中唯一住房（家庭主要成员范畴包含购房者、另一半及其未成年子女，相同），总面积为90平米及下面的，减按1%的税率征缴契税；总面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征缴契税。

（二）对本人选购家中第二套改进性住房，总面积为90平米及下面的，减按1%的税率征缴契税；总面积为90平米以上的，减按2%的税率征缴契税。

家中第二套改进性住房就是指已具有一套住房的家中，选购的家中第二套住房。

2022年4月25日