销项税额小于进项税额(增值税附加税是啥)EGE

1.分辨项目企业是小规模或是一般纳税人？

年销量高于500万余元，属于一般纳税人；

房地产企业都属于一般纳税人。

2.分辨新项目或是老项目？

2016年5月1日，以前全是老项目，以后全是新项目。

二种项目算税计划方案不一样，老项目可以选取用简易征收法。

新项目只有选用营改增之后的优化算法。

老项目包含下述这两种状况：2.1《建筑工程施工许可证》标明的合同书动工在2016年4月30日前的房地产业项目；

2.2《建筑工程施工许可证》未标明合同书动工或未获得《建筑工程施工许可证》但工程建筑工程承包合同标明的动工在2016年4月30日前的工程建筑项目。

注特殊情况：

假如一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，必须分离测算，一期用老办法，二期用新方式；

假如同一期分批号，不一样批号属于新旧项目，也需要分离测算；

假如一个项目在16年5月1日前申请办理施工证，5月1日后又再次申请办理了施工证，属于新项目。

3.如果是老项目，怎么计算所得税？

老项目可以选用简易征收，还可以用一般记税方式。

简易征收：所得税=当期未含税销售总额*增值税率5%

所得税=销售总额/1.05*5%

4.假如新项目，怎么计算所得税？

一般记税方式：所得税=销项税额-进项税

销项税=（所有价款和价外费用-当期容许扣减的土地价款）/（1 适用税率）*适用税率

适用税率：自2018年5月1日起，税率调整为10%。

所有价款和价外费用=销售额

当期容许扣减的土地价款：土地价款仅有给政府部门交纳的土地款可以抵税。动迁补偿费可以抵税（营改增要求向政府部门付款的土地价款，包含土地买受人向政府机构给的土地征收和拆迁补偿费用、土地早期研发花费和土地转让盈利等。合同印花税及房产契税不可以扣减。

当期容许扣减的土地价款=（当期市场销售房地产业项目总建筑面积/房地产业项目可供市场销售总建筑面积）*付款的土地价款（土地价款依照已售总面积分担到当期）。

进项税=有进行的费用或花费/（1 适用税率）*适用税率

进项税=建安费（征收率9%）*开税票占比/（1 9%）*9% 期间费用*开税票占比/（1 6%）*6% 营销费用*开税票占比/（1 6%）*6%。

财务成本不可以抵扣增值税。

新项目的公式计算：所得税=销项税-进项税

所得税=（销售额-当期土地价款）/1.1*0.1 有进行的费用或花费/（1 适用税率）*谁用征收率

当期土地价款依照已售总面积开展分担。

5.了解预征和清缴

三大税的特性：先预征再清缴；

应预缴税款=预付款/（1 适用税率或增值税率）*3%；

简易征收方式：市场销售资金回笼/（1 5%）*3%；

一般征缴方式：市场销售资金回笼/（1 10%）*3%。

项目投资计算可以依照进伙后一个月结算。

6.增税税额外

增值税附加=城市规划建设税 教育附加费 地区文化教育额外=12%。

所得税12%

7.实例表明

假定A项目，2017年2月获得施工证并逐渐工程施工。