不属于土地增值税征税范围(以下哪一项不属于增值税征税范围)ALP

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写稿：花木兰英华|ID：Mulanyhtax

《土地增值税暂行规定》第二条要求：转让土地使用权、地面上的房屋建筑以及附属物，并获得收益的个人和单位，为土地增值税的缴税扣缴义务人，理应按照本规章交纳土地增值税。

依据上述政策，是不是交纳土地增值应并且符合下列三点：

?转让的另一半是土地使用权或地面上房屋建筑以及附属物；

?土地使用权、地面上房屋建筑以及附属物的产权年限务必产生迁移；

?注重“有偿服务”转让。

?转让土地使用权；

?转让地面上房屋建筑以及附属物连着土地使用权一并转让；

?总量房地产业的转让。

不属于土地增值税的征缴范畴包含但是不限于：

①房地产业租赁；

②房产质押且在质押期限内；

③代建制房地产业；

④房产评估升值。

以上情况因未产生房产产权年限迁移，不符《土地增值税暂行规定》第二条的要求：转让土地使用权、地面上的房屋建筑以及附属物，并获得收益的个人和单位，为土地增值税的缴税扣缴义务人，理应按照本规章交纳土地增值税。故不征土地增值税。

以承继、赠予方法无尝转让房地产业不属于土地增值税的缴税范畴。以承继、赠予方法转让房地产业尽管发生了转让个人行为，但未获得收益，不符《土地增值税暂行规定》第二条的要求：转让土地使用权、地面上的房屋建筑以及附属物，并获得收益的个人和单位，为土地增值税的缴税扣缴义务人，理应按照本规章交纳土地增值税。

但并不是全部的免费赠予个人行为也不交纳土地增值税，这儿所讲的赠予方式是有严苛限定的。依据《有关土地增值税一些实际问题要求的通告》（财税字【1995】48号）要求：“赠予”就是指下列状况：

?房地产每个人、土地使用权所有人将房屋所有权、土地使用权赠予直系血亲或是担负立即赡养义务人的；

?房地产每个人、土地使用权所有人根据地区非盈利的社团组织、将房屋所有权、土地使用权赠予文化教育、民政部门和其它社会保障制度、公益慈善的。

依据上述政策，仅有满足条件的“赠予”个人行为才不征缴土地增值税。除以上二种“赠予”之外的赠予方式仍必须交纳土地增值税。

《有关再次执行企业更新改造重新组合相关土地增值税政策的通告》（税务【2018】57号）第一条要求：依照《公司法》的要求，非公司化企业总体改组为股份有限公司或是有限责任公司，责任有限公司（有限责任公司）总体改组为有限责任公司（责任有限公司），对改革前的企业将土地使用权、地面上的房屋建筑以及附属物（下列称房地产业）迁移、变动到改革后的企业，暂时不征土地增值税。

本通告所称总体改革就是指不更改原企业的投资主体，并承续原企业支配权、责任的个人行为。不更改原企业投资主体、投资主体同样，就是指企业改革重新组合前后左右投资人不出现变化，投资人的投资占比可以产生变化；投资主体续存，就是指原企业投资人务必普遍存在于改革重新组合后的企业，投资人的投资占比可以产生变化。

本通告第五条要求，“以上改革重新组合相关土地增值税政策不适感用以房地产业迁移随意一方为房产开发企业的情况”。

《有关再次执行企业改革重新组合相关土地增值税政策的通告》（税务【2018】57号）第二条的要求：依照法律法规或是合同条款，2个或两种以上企业合拼为一个企业，且原企业投资主体续存的，对原企业将房地产业迁移、变动到统一后的企业，暂时不征土地增值税。

本通告第五条的要求，“以上改革重新组合相关土地增值税政策不适感用以房地产业迁移随意一方为房产开发企业的情况”。

依据上述政策，企业合拼，原企业将房地产业迁移、变动到统一后的企业暂时不征土地增值税的，注重“原企业投资主体续存”。

《有关再次执行企业改革重新组合相关土地增值税政策的通告》（税务【2018】57号）第三条要求：依照法律法规或是合同条款，企业单设为2个或两种以上与原投资主体同样的企业，对原企业将房地产业迁移、变动到公司分立后的企业，暂时不征土地增值税。

本通告第五条的要求，“以上改革重新组合相关土地增值税政策不适感用以房地产业迁移随意一方为房产开发企业的情况”。

依据上述政策，注重企业公司分立为“与原投资主体同样的企业”，暂时不征土地增值税。

《有关再次执行企业改革重新组合相关土地增值税政策的通告》（税务【2018】57号）第四条的要求：企业、本人在改革重新组合时以房地产业作价入股投资开展项目投资、对其将房地产业迁移、变动到被投入的企业，暂时不征土地增值税。

本通告第五条的要求，“以上改革重新组合相关土地增值税政策不适感用以房地产业迁移随意一方为房产开发企业的情况”。

依据《土地增值税暂行规定》，征缴土地增值税的一个关键前提条件是“转让土地使用权”，要是没有产生土地使用权的转让个人行为，则不征缴土地增值税。对于“经营者以转让为名转让房地产业个人行为”如何处理，现阶段都还没立即确立的政策要求，国家税务总在过去对于案例解决时，注重转让的本质假如属于“转让房地产业”，则应按土地增值税的规范缴税。

在涉及到股份转让的业务流程中，合乎税务【2018】57号等文档要求的情况的，按文档要求实行。对“经营者以转让股份为名转让房地产业个人行为”的评定依照全国各地的详细要求实行或请示报告国家税务总。、

《税收征收管理办法》第三十六条要求：企业或是外资企业企业在国内开设的做生产制造、工作经验的组织、场地与其说关系企业中间的相关业务来往，应当单独企业中间的相关业务来往扣除或是付款工程款、花费；不根据单独企业中间的相关业务来往受权或是付款工程款、花费，而降低其应缴税的收益或是收入额的，税务局有权利开展有效调节。

依据上述政策，经营者与关联企业相互间的买卖应合乎独立性市场交易标准，不然税务局有权利开展有效调节。

⑴、《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号文档公布）第四条要求：土地增值税仅对转让土地使用权征缴，对转让团体土地使用权不缴税。

⑵、《土地管理法》第二条要求，一切个人和单位不可侵吞、交易或是以其它方式不法转让土地资源。土地使用权可以依规转让。为了更好地集体利益的必须，可以依规对土地资源推行征缴或是征用土地并给与赔偿。依规被征用土地后的土地资源不属个人和单位全部。没经征用土地的集体用地不可转让。如自主转让则是违纪行为。

依据上述政策，经营者不可转让没经征用土地的集体用地，故都不涉及到土地增值税的征缴。

依据上述政策，但凡合乎土地增值税缴税责任的，即“土地资源使用人具有占据、应用、盈利或处罚该土壤的支配权，且有合同书等举证说明其本质转让、质押或换置了土地资源并得到了相对的社会经济权益”，即使未获得土地使用权证，转让方仍为土地增值税缴税扣缴义务人，按照规定交纳土地增值税。

《有关房产开发企业土地增值税结算管理方法相关问题的通告》（国税发【2016】187号）及其《土地增值税结算管理方法技术规范》（国税发【2009】91号文）：房产开发企业将开发产品用以职工福利、奖赏、境外投资、分派给公司股东或投资者、抵付负债、获得其它个人和单位的非货币性资产等，产生所有权转移时要视同销售房地产业，其工资按以下方式和次序确定：

①按本企业在同一地域、同一本年度市场销售的类似房产的均价明确；

②由负责人税务局参考当初、类似房产的价值或评定使用价值明确。

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