房地产开发企业增值税适用税率(房地产开发公司需要缴纳哪些税种)CZW

0131号文的企业所得税缴税标准简述

OVERVIEW

国税发【2009】31号文（下称为“31号文”）比较详细地建立了房产开发业务流程的企业所得税税收征管标准，依据31号文针对收益的明确标准，可以提炼出其关键点：

2）第一次确认收入时段为收付实现制，根据收付款额度融合收付款时段所在的新项目情况明确依照预计盈利记税标准或是依照具体盈利记税标准缴税；

3）第一次确认收入时段按预计盈利记税标准缴税，在合乎依照具体盈利记税标准缴税时要开展纳税调整。

02房地产项目繁杂的税会差别

DIFFERENCE

由于房地产项目长期存在预购状况且周期时间较长，房地产项目的企业所得税税收额度一般又比较极大，为操纵税收的税收征管风险性、光滑财政总收入，31号文开设了房地产项目的特殊性的税收征管标准，即先预缴税款再结算。这势必造成房地产项目会产生重要的税会差别。关键归纳如下所示：

1、房地产项目预收的未完工收益，需要在税收上按预计盈利预缴税款企业所得税，这时财务会计上确定为预收帐款，不用确认收入。

2、房地产项目在达到完工规范（以完工上报、交付使用、申请办理房屋产权证三者孰先开展开启），预收的完工收益需按具体盈利开展结转成本，早期按预计盈利预缴税款企业所得税需按具体盈利与已冲减盈利的差值开展调节。一般情形下，这时有关预收帐款在财务会计上尚不符收入确认的标准，仍确定为预收帐款，不用确认收入。

3、房地产项目在财务会计的收入确认时段（旧新会计准则的辨别标准规定为要风险性和酬金的迁移，新收入准则的辨别标准规定为决策权的迁移，在实际中一般全是拿房为规范）,房地产项目的预收帐款才确定为收益。而早期有关预收帐款一般来说已在企业所得税方面按具体盈利交纳税金了,该本年度要对该一部分发生的税收危害开展纳税调整。如在完工本年度内发生一部分交货一部分未交货的情况会造成更为错综复杂的税会解决差别。

4、房地产项目在合乎财务会计的收入确认时段后，如一部分成本费、花费无法按时获得合理合法扣减凭据，相关成本不可在企业所得税前扣减，这时仍很有可能造成税会差别。

正是如此，近些年发生了许多房地产开发商因收益结转成本问题而引起企业所得税风险性。因此清楚地掌握房产开发业务流程企业所得税的收入确认定义、税会差别造成的基本原理和操作实务中的税收征管标准针对房地产开发商税务工作人员而言尤为关键。

03房产开发业务流程预计盈利的记税标准与申请

RULESANDDECLARATIONS

一）未完工销售收入应税所得的测算与预计利润率

依据31号文第九条要求，公司市场销售未完工开发产品获得的收益，应先按预计记税利润率分季（或月）测算出预计毛利润，记入本期应纳税额。

有关记税利润率的确定，依照31号文第八条要求实行：

1）开发设计新项目坐落于省、自治州、市辖区和省级城市市人民政府所在城市大城市市区和近郊区的，不可小于15％。

2）开发设计新项目坐落于地及地市市区及近郊区的，不可少于10%。

3）开发设计新项目坐落于别的地方的，不可少于5%。

4）属于经济实用房、限价房和危房改造房的，不可少于3%。

二）未完工销售收入的一季度申请与本年度申请

依照31号文所建立的缴税标准，完工规范是明确未完工收益与完工收入的分界点，实践活动中竣工验收报备是分辨房产开发业务流程最首要的规范。针对竣工验收报备以前因签署了《预售合同》而缴纳的售房款，不论是首付款或是按揭贷款款，都必须做为未完工销售收入测算申请企业所得税。

实际测算上，依照31号文及其质监总局的企业所得税一季度和本年度纳税申报的填写设计方案，未完工销售收入以房地产企业计算的没有所得税的预收应收款按新项目所明文规定的记税毛利率计算出预计毛利润后，扣减这一部分预收应收款所具体预缴税款了的城建税、附加税税率和土地增值税后的额度确定为本期需更改的应税所得的（即本期应纳税调整额度=未完工销售收入（未含税）*记税利润率-具体交纳的城建税、附加税税率和土地增值税）。

一季度申请方法：

质监总局2021年公布了全新的企业所得税（季）度预缴税款所得税申报表（A类）（下称“一季度申报单”），依据近期的一季度申报单的填写标准，房地产企业未完工销售收入所估算的预计销售毛利填写在主表A20000第4行“特殊业务流程测算的应纳税额”。

【例1】假定A房地产企业X房地产项目2020年第一季度预购接到未含税预收购房款20,000万余元，本地税务局要求预计利润率15%，具体预缴税款税费672万余元，不考虑到成本费用，A房地产企业2020年一季度的一季度申报单填写如下所示：

注：特殊业务流程测算的应纳税额=20,000万余元*15%-672万元=2,328万余元。

只需该房地产项目在当初隶属缴税年内并没有达到完工规范（即竣工验收报备或交货或申请办理房屋产权证孰早时段），那麼后面一季度所缴纳的预收购房款依照同一逻辑性（预计盈利）总计测算应调节的预计销售毛利。

本年度申请方法：

房产开发业务流程的未完工销售收入在所得税清算时要在企业所得税本年度所得税申报表（A类，下称“本年度申报单”）A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中填写。

在同一缴税年内未发生未完工转完工的情况下，公司关键在该表第22行到第25行开展填写，以前述实例为例子，公司本年度申报单填写如下所示：

注1：A105010报表第23行填写A房地产企业本年度接到的没有所得税的预收购房款（即：未含税预收购房款20,000万余元=价税合计预收购房款21,800万余元/（1 所得税税率9%））。

注2：A105010报表第24行填写23行所确定的未完工销售收入依照本地税务局所确认的预计利润率所估算的预计毛利润（即：预计毛利额3,000万余元=未完工销售收入20,000万元*预计利润率15%）。

注3：A105010报表第25行填写未完工销售收入当初所具体预缴税款的城建税、附加税税率和土地增值税。