物业增值税税率(物业增值税税率表)

1.水表、电表是以房地产公司的名义开户的，所以结算水电费时，水电费是由房地产公司先行垫付，发票由电力和自来水公司直接开具给房地产公司。如果是小规模纳税人转售，抵扣链条就中断了，它向电力公司支付的电费将全部作为成本，向对方收取的代垫费用要按照3%的征收率计算销项税额，对方也只能凭票抵扣3%的税额，国家将重复征税。

2.批发、零售纳税人享受免税政策后开具的普通发票不得作为计算抵扣进项税额的凭证。若属于提供物业管理服务的纳税人，转售水可依上述规定按照征收率开具发票并申报纳税。

3.物业公司为小规模纳税人，代收公摊水电费、代收未抄表到户水电费均实行代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团。

4.若纳税人转售电力可按销售货物开具发票。第二十一条不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。实行代收转付收取的水电费按以委托方名义开具发票代委托方收取的款项不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。

1.第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。一般纳税人转售自来水，适用的增值税税率为9%；如为提供物业管理服务的一般纳税人，办理简易计税备案，按照上述规定依照3%的征收率缴纳增值税。

2.务集团开具给用户。水电表户名的企业按照转售水电，向其他企业收取相应的水电费用计入收入，并开具对应的增值税专用发票，取得电力公司和自来水厂开具发票作为对应成本费用，其他使用水电的企业以此为税前扣除凭证，进行相应处理。

3.采取分摊方式处理根据国家税务总局公告2018年第28号文件的规定，出租方采取分摊方式的，承租方以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

4.物业公司转售电费和转售水的处理截然不同，其增值税的计税依据为全额计税而非差额，按照销售货物缴纳增值税。水电表户名的企业采取分摊方式收取水电费，其他使用水电的企业以水电表户名的企业开具的其他外部凭证，作为税前扣除凭证。

5.从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税。

1.在企业双方均为一般纳税人的情况下，一般计税方法可以实现税额的传递，不至出现重复征税的现象。物业公司一般纳税人应该按照建筑服务缴纳9%的增值税。

2.规模纳税人将房产出租给其他一般纳税人使用，出租方向租赁方收取的自来水水费，暂可按照国家税务总局公告2016年第54号的规定选择简易计税方法开票缴税。

3.值税的鲜活蛋产品，是指鸡蛋、鸭蛋、鹅蛋，包括鲜蛋、冷藏蛋以及对其进行破壳分离的蛋液、蛋黄和蛋壳。

4.还常常会有这样的情形：公司将自有办公楼出租一部分。电费这一块并无差额文件规定，建议按照《发票管理办法》收款方向付款方进行据实开具。

5.财税〔2016〕140号财政部国家税务总局《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》规定：十物业服务企业为业主提供的装修服务，按照建筑服务缴纳增值税。纳税人兼营不同税率的项目，应当分别核算不同税率项目的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。