脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身

税收筹划之难，难于上青天，你首先得熟悉税法，但就算倒背如流也未必能发现筹划点，因为税法本身是不会指引你如何筹划，你需要仔细分辨其中的关联及漏洞，甚至还得大开脑洞。什么可以杀人，除了刀枪棍棒，你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人，甚至发票种类的转换也可以作为筹划的手段。增值税发票是专票和普票为什么可以成为筹划工具，且看下面的两个了例子： 　　例一：极高增值率项目 专票方案 普票方案 销售收入（含税） 109 109 销项税率 9% 9% 土地+开发成本（含税） 23.98 23.98 进项税率 9% 9% 一、增值税及附加 销项税额 9 9 进项税额 1.98 0 应交增值税 7.02 9 附加税费率 12% 12% 应交附加税费 0.8424 1.08 二、土增税 土增税收入 100 100 扣除项合计 29.4424 32.254 增值额 70.5576 67.746 增值率 240% 210% 适用税率 60% 60% 速算扣除率 35% 35% 应交土增税 32.02972 29.3587 三、所得税 收入 100 100 成本 22 23.98 税金（土增税+附加税费） 32.87212 30.4387 应纳税所得 45.12788 45.5813 所得税税率 25% 25% 所得税 11.28197 11.395325 四、利润 项目净利润 33.84591 34.185975 项目净利率 33.85% 34.19% 　　注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。 　　作者点评：对于增值率极高的项目（通常是地价极低甚至零地价，而售价极高），最高一档土增税税率60%，速算扣除率35%，还有30%加计扣除（对房地产企业而言），增加1单位的成本，可以节省土增税=1*(1+30%)*(60%+35%)=1.235（不考附加税费等其他影响），就算考虑所得税后净收益=1.235-(1.235-1)*25%=1.1763，节省的税款也大于成本本身，即会增加净利润，且此类成本无需额外支出现金。 　　适用条件：土增税增值率大致在210%左右及以上的项目（根据项目具体条件不同而有所区别）。 　　例二：免税零界点项目 专票方案 普票方案 销售收入（含税） 109 109 销项税率 9% 9% 土地+开发成本（含税） 64.31 64.31 进项税率 9% 9% 一、增值税及附加 销项税额 9 9 进项税额 5.31 0 应交增值税 3.69 9 附加税费率 12% 12% 应交附加税费 0.4428 1.08 二、土增税 土增税收入 100 100 扣除项合计 77.1428 84.683 增值额 22.8572 15.317 增值率 30% 18% 适用税率 30% 0% 速算扣除率 0% 0% 应交土增税 6.85716 0 三、所得税 收入 100 100 成本 59 64.31 税金（土增税+附加税费） 7.29996 1.08 应纳税所得 33.70004 34.61 所得税税率 25% 25% 所得税 8.42501 8.6525 四、利润 项目净利润 25.27503 25.9575 项目净利率 25.28% 25.96% 　　注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。 　　作者点评：对于处于免税临界点（增值率20%）之上的项目，专票转普票后进项转成本，能增加扣除额，从而符合免税条件，实现从应税到免税的飞跃。 　　适用条件：部分免税临界点之上且处于附近区间的项目，需结合测算分析。 　　税收筹划，思路要开阔，路子要野！