脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身_节税案例_上海优税云
欢迎访问中企宏铭,一家专注提供个人独资企业税收洼地园区招商、信息发布、财税咨询等一站式服务平台企业,提供全新的一站式税务筹划服务。
当前位置:主页 > 财税资讯 > 节税案例 >

脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身

发布日期:2019-10-21浏览次数:

  税收筹划之难,难于上青天,你首先得熟悉税法,但就算倒背如流也未必能发现筹划点,因为税法本身是不会指引你如何筹划,你需要仔细分辨其中的关联及漏洞,甚至还得大开脑洞。什么可以杀人,除了刀枪棍棒,你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人,甚至发票种类的转换也可以作为筹划的手段。增值税发票是专票和普票为什么可以成为筹划工具,且看下面的两个了例子:

  例一:极高增值率项目


专票方案普票方案
销售收入(含税)109109
销项税率9%9%
土地+开发成本(含税)23.9823.98
进项税率9%9%

一、增值税及附加

销项税额99
进项税额1.980
应交增值税7.029
附加税费率12%12%
应交附加税费0.84241.08

二、土增税

土增税收入100100
扣除项合计29.442432.254
增值额70.557667.746
增值率240%210%
适用税率60%60%
速算扣除率35%35%
应交土增税32.0297229.3587

三、所得税

收入100100
成本2223.98
税金(土增税+附加税费)32.8721230.4387
应纳税所得45.1278845.5813
所得税税率25%25%
所得税11.2819711.395325

四、利润

项目净利润33.8459134.185975
项目净利率33.85%34.19%


  注:不考虑印花税等其他税费;土地为转让所得;不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。

  作者点评:对于增值率极高的项目(通常是地价极低甚至零地价,而售价极高),最高一档土增税税率60%,速算扣除率35%,还有30%加计扣除(对房地产企业而言),增加1单位的成本,可以节省土增税=1*(1+30%)*(60%+35%)=1.235(不考附加税费等其他影响),就算考虑所得税后净收益=1.235-(1.235-1)*25%=1.1763,节省的税款也大于成本本身,即会增加净利润,且此类成本无需额外支出现金。

  适用条件:土增税增值率大致在210%左右及以上的项目(根据项目具体条件不同而有所区别)。


脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身


  例二:免税零界点项目


专票方案普票方案
销售收入(含税)109109
销项税率9%9%
土地+开发成本(含税)64.3164.31
进项税率9%9%

一、增值税及附加

销项税额99
进项税额5.310
应交增值税3.699
附加税费率12%12%
应交附加税费0.44281.08

二、土增税

土增税收入100100
扣除项合计77.142884.683
增值额22.857215.317
增值率30%18%
适用税率30%0%
速算扣除率0%0%
应交土增税6.857160

三、所得税

收入100100
成本5964.31
税金(土增税+附加税费)7.299961.08
应纳税所得33.7000434.61
所得税税率25%25%
所得税8.425018.6525

四、利润

项目净利润25.2750325.9575
项目净利率25.28%25.96%


  注:不考虑印花税等其他税费;土地为转让所得;不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。

  作者点评:对于处于免税临界点(增值率20%)之上的项目,专票转普票后进项转成本,能增加扣除额,从而符合免税条件,实现从应税到免税的飞跃。

  适用条件:部分免税临界点之上且处于附近区间的项目,需结合测算分析。

  税收筹划,思路要开阔,路子要野!


脑洞房地产税收筹划之专票普票大变身



<税收筹划>税收优惠政策<热点文章>


  • <个人所得税税率在合伙企业股权转让时,是20%还是35%?>

  • <所得税核定征收的优势以及改进建议>

  • <关于调整个人所得税核定征收率的公告>

  • <重庆市个人独资企业转办有限责任公司实施意见的通知>

  • <促进中小企业发展税收优惠政策指引>

  • <日常中常用的税收筹划>

  • <关于调整个人所得税附征(核定征收)率的通知>

  • <〈减免税政策代码目录〉的政策解读>

  • <加强企业所得税核定征收管理的思考与对策>

  • <注册个人独资企业与个体户在节税层面的区别大吗?>

  • <崇明个人独资企业税收优惠政策>

  • <个人所得税税率的十二个要点>

  • <流转税税收优惠政策梳理>

  • <物业出租房产税与增值税纳税筹划及实务分析>

  • <小微降税,各种组织形式税负比较>

  • <直播平台个人所得税收入及纳税现状分析>

  • <个人所得税税率超额累进问题的研究>

  • <老板的父亲将股权转给儿媳价格明显偏低要调整吗>

  • <大连《印花税核定征收管理办法》的公告>

  • <小微企业所得税巨幅减税新政也许将这样计税>