房地产税收筹划实例——合作方要白拿怎么办？

某教育企业A公司以开办大型教育机构为前提条件，与某地政府谈妥低价定向摘牌土地550亩，其中150亩为教育用地，教育设施须由A公司自持并运营，另外400亩为商住用地，开发主体无限制。A公司与某房地产企业B公司拟合作摘地开发，A公司的诉求是整个开发工程中不投入任何资金（含土地对价）不参与日常经营，B公司投资建设好150亩教育设施后无偿交给A公司。简而言之，A公司用自身低价拿地的资格换取150亩教育设施。如按照A公司的原始诉求，B公司投入资金获取上述150亩土地，开发建设后无偿交给A公司，则B公司须视同销售，可能涉及增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、附加税等税费；A公司需要参照受赠处理，涉及企业所得税、印花税、契税等税费。B公司视同销售定价如果较低且被税务机关认可，可能其税负较低（增值税、土地增值税、企业所得税可实现几乎无所得/增值额），但A公司空手套白狼白捡一套教育设施，受赠所得的所得税想必少不了，如A公司需缴纳大额税款，此税款必定会通过合作协议转嫁给B公司，从而抬高B公司的合作对价，降低B公司的项目收益。 　　如何筹划呢？作者当时提出了两个思路。 　　思路一：公配移交。 　　A公司去协调政府有关部门，将上述150亩教育设施作为配套公建列明在土地招拍挂文件里，项目公司开发完毕后无偿移交政府，政府再通过划拨等方式给到A公司，A公司创造条件按照国家税务总局公告2014年第29号文件的规定作为不征税收入进行企业所得税处理。 　　思路二：分红形成现金流闭环。 　　参照150亩教育设施的总成本（地价+开发成本+开发费用等）确定一个基本无利润的销售价格（为避免税局置疑价格偏低，可通过在摘牌挂文件中限定销售对象及销售价格，或者走公开拍卖等方式解决），按照销售价格/550亩整体利润（注：无需考虑这个比例大于1的问题，理由如下：如教育设施无偿交出，则教育设施只有成本没有收入，B公司愿意合作说明此时仍有利润，现教育设施成本不变，但增加近似等额收入，因此项目公司也增加近似等额利润，因此销售价格/550亩整体利润通常小于1）确定一个股权比例，A公司的关联公司C公司（增加隔离层的原因是使整个架构看起来不那么明显）参照这个股权比例与B公司成立项目公司拿地开发（C公司虽为股东，但不投入资金不经参与营管理不行使除分红外其他股东权利），C公司按照股权比例取得项目分红（所得税免税）后，将上述分红转移到A公司（比如通过分红），A公司将上述分红用于支付从项目公司购买150亩教育设施的对价，如此一来资金转了一圈后又回到了项目公司，A公司实际还是白拿了（项目公司实收资本一般金额较小，可以忽略不计）150亩教育设施，项目公司也没有额外增加大额税费，实现了双赢，且这种筹划的方法没有明显的合规瑕疵。