房地产企业共同使用权土地分割税务分析

昨天，有个业内的朋友和我聊了个事，说是一块土地上现在有两个土地使用权人——A公司和B公司，两者都为房地产开发企业，上述土地通过招拍挂获取，土地出让金合计10000万元，A公司支付6000万元，B公司支付4000万元，约定上述土地按份共有，A公司拥有60%份额，B公司拥有40%份额，现在双方要将上述土地按份额比例分成两块，A公司获得60%的面积，B公司获得40%的面积，各拿一个土地证。问上述分割过程中需要缴纳哪些税费？作者提出三种思路供各位参考： 　　一、按份额取回说 　　原土地A、B各占60%、40%份额，分割后A、B各获得原土地60%、40%的面积，应认为A、B是通过物权分割分别取回其在原土地的份额，因此相互之间没有转让，不属于资产转让，故不涉及增值税、附加税、土增税、企业所得税、契税、印花税（土地证的5元/本除外）。 　　二、按比例转让说 　　原土地A、B虽各占60%、40%份额，但上述份额不能对应具体的土地，而是原土地任何一个面积中，A都拥有60%使用权，B拥有40%使用权（注：此逻辑符合物权法原理），故土地分割中，A公司取得的60%面积土地中有40%（=60%*40%=24%）系从B公司处受让所得，B公司取得的40%面积土地中有60%（=40%*60%=24%）从A公司处受让所得，因此应各自转让面积计算应交增值税、附加税、土增税、企业所得税、契税（可能还需考虑涉及土地交换的政策）、印花税（除了土地证5元/本外，还要考虑产权转移的问题）。 　　三、全部转让说 　　原土地使用权人为A+B，分割后60%面积土地使用权人为A，40%面积土地使用人为B，分割前后土地及土地使用权人并不一致，因此应认为A+B土地使用权人“团”把原土地整体转让，A受让60%面积，B受让40%面积，A、B分别计算因此转让产生的增值、收益等后各自缴纳增值税、附加税、土增税、企业所得税等。增值税发票开具将是个难题。A、B公司还需分别缴纳契税。 　　孰是孰非留待探讨，不做定论。