土增税实施细则(土增计税依据)

1.请详细说明您的情况及业务，为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题，缩短网络流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询。开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，财税字〔1995〕48号文件规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

2.利息支出不能符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

3.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

1.包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

2.根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

3.财税字〔1995〕48号文件规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

4.第六条规定：在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

5.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能适用本条、项所述两种办法。需要说明的是。贷款利率计算的金额。

6.建议您联系您单位的主管税务机关核实确认。国税函〔1999〕112号文件规定：根据土地增值税立法精神，《细则》所称总面积是指可转让土地使用权的土地总面积。最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。

7.关于土地成本分摊问题土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。

1.豫财税政字[1998]61号明确：凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的视为新房。

2.纳税人办理清算时，应当区分普通住宅和非普通住宅两类房地产分别计算增值额、增值率，计算缴纳土地增值税。企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。

3.根据现行土地增值税规定，您所述情形不符合暂不征收土地增值税的条件，不能享受暂不预征土地增值税优惠。对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。财税〔2018〕57号文件规定。

4.等非货币性资产，按照收入准则进行会计处理。细则在规定继承不征税时，未对法定继承和遗嘱继承进行区分。因您的问题涉及到具体业务的判断，建议您持该业务相关资料向您的主管税务机关反馈，由主管税务机关形成专题问题向业务部门具体咨询。

5.《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函〔1999〕112号）明确，《细则》第九条的总面积是指可转让土地使用权的土地总面积。2房地产企业将开发产品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值税。