预征土地增值税(土地增值税的计税依据)

1.土地增值税政策有了新的变化，为进一步规范完善我省房地产开发项目土地增值税管理。房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

2.《办法》第三十八条对营改增后核定征收土地增值税的计税依据进行了明确，即均为不含增值税的房地产转让收入，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。房地产开发企业应于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。

3.《办法》第三十一条第四款明确了与转让房地产有关的税金扣除问题。

4.《公告》生效时间本公告自2021年10月1日起施行，《阳江市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》(阳江市地方税务局公告2013年第1号)废止。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

1.这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。《办法》第十七条规定，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。房地产开发企业开发的第一个项目符合本条第项规定的，按本条第项规定的预征率。

2.根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第三条规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定。房地产开发企业开发的第一个项目符合《公告》第一条第项规定的，按《公告》第一条第项规定的预征率。

3.本公告自2021年10月1日起施行，《阳江市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》(阳江市地方税务局公告2013年第1号)废止。从上述结果来看，虽然计算简化了些，预交的税款比正常计算的方法下要大。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

1.土地增值税预征的计税依据营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

2.房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。《办法》第十二条对营改增后土地增值税应税收入进行了明确，即适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。国家税务总局公告2016年第70号规定为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，可按照上述方法进行计算，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。

3.《办法》第二十五条第十三款增加了报送增值税不可抵扣进项税额相关资料的内容。

4.根据上述规定，结合总局要求和修订后的土地增值税申报表，《办法》第十四条明确，各市地方税务局应当按照普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型，科学合理地确定预征率进行预征，并按规定的三种类型进行清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

5.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。