土地出让金返还税收(土地出让金返还土地增值税处理)

1.如果选择其他方法分配土地成本以供税务机关确认，从财务会计的角度要求，该方法应当合理，而合理的内容是分配办法符合生产经营特点、正常生产能力水平和资源的耗费方式。

2.案例2：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，房地产公司已缴纳10000万元。这导致一些在项目竣工验收后发生的费用被剔出扣除之外。由于实际应当缴纳的基金金额未经结算确定，所预缴的基金会被调出扣除之外。

3.从这个条款看，土地增值税的扣除是规定的扣除。税务部门与国土局协商：按基准地价的比例对最终的拍卖价格在不同类型商品房之间进行划分，国土局予以拒绝。经济开发总公司在对土地进行征收、开发的，还负责建设开发区内的市政工程，经济开发总公司全部开发的土地一部分用于市政工程建设，另一部分作为生产经营用地或者建设用地。

4.像这个房地产开发公司以土地使用证证载面积作为土地成本分配的标准显然不合理。这个问题确实如果不考虑财务会计的要求，确实难以应对。同一个房地产开发项目的不同类型房地产之间分配土地成本中，占地面积的确定是一种障碍。

5.经济开发总公司将征收开发形成的土地转让给符合开发区产业政策的其他企业使用，或者转让给其他房地产开发公司进行房地产开发，当然经济开发公司有的也利用自己开发形成的土地进行房地产开发。

6.基准地价系数法基准地价系数法，即以不同类型商品房的基准地价比例为系数，调整土地成本分配标准后，分配计算各类型土地成本，其计算方法与销售价格系数法一样。

1.这两个基金实行的是先预缴后结算的制度。开发成本应当准确地在成本项目中分别归集，条例第六条列举了5项扣除项目，实施细则对5个扣除项目分别进行了解释，并将开发成本分为6个项目进行了解释。房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税。

2.各类型房地产单位面积占地成本或者各类型房地产用地的土地成本追根溯源，应当有出让土地的国土部门确定。

3.费用不是房地产项目实际发生费用的实际发生包括三个要求：费用应当已经发生，所发生的费用属于房地产开发项目，所发生的费用已经支付。

4.签订了补缴土地出让金协议，支付了土地出让金3600万元，并取得了国土局开具的票据。开发成本扣除内容综合《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》及有关的文件，土地增值税计处时，开发成本的扣除内容有以下规定：开发成本项目及其解释。

5.因为没有掌握这一点。如果将这些规定的逻辑关系理顺，可以列为：开发成本扣除的原则;开发成本的扣除内容，开发成本中有关内容扣除的规定;开发成本分配的方法;清算报送资料不符合要求或不实核定四项成本的规定。

6.所以其支付的价款，全部是土地使用权的成本，在房地产开发项目清算时，应作为取得土地使用权所支付的金额按规定扣除。

7.同一项目中的不同类型的商品房的土地成本按土地使用证的证载面积分配并不合理。费用不属于开发企业有些费用本不属于房地产开发企业应当发生的费用，实际上却发生了这些费用，在计算土地增值税时会从扣除金额剔除出来。系数来调整成本分配，很难在征纳之间达成一致。

1.是目前土地出让的实际情况是：土地局对于房地产项目用地，只给一个总价和一个总的土地面积，而不按土地用途分别给出占地面积和各类用途用地的单位面积土地成本。当保障性住房如果建成后，如果土地成本全部归属商品房，则土地使用权的权利也全部归商品房的业主，保障性住房没有土地使用权，当经济开发总公司一块块地转让土地，或者进行房地产项目开发时，对土地成本进行分配根本就是天方夜谭。目前同样对于四个成本项目中的支出二字。

2.有些经济开发总公司成立几十年来，从未有意识地确定拆迁补偿费用、安置费用、土地平整费用等土地开发费用的收益对象。土地增值税计算中土地成本的分配往往是争议的重点。

3.从上面的分析看，房地产项目用地竞拍应当建设保障性住房，无论是保障性住房占用的土地的成本还是其建设成本，都不属于项目的商品房的土地成本。房地产开发公司对土地出让金返还，在土地增值税计算扣除中与其遮遮掩掩，还不如据理力争，以使扣除金额不被减少。

4.有些房地产开发项目在成本核算时，预提公共配套设施费或者基础设施费，甚至有预提建筑安装工程费，这些属于仍未发生的费用，一般会被剔除在扣除之外。成本应当由形成资产的交易和事项确定，而不应由未来的事项确定。

5.房地产开发公司竞拍土地，超过最高限价后，拍得的保障性住房的建设成本，属于一种强制性(也可称为自愿性)义务，不能构成土地成本的一部分。具体核定方法由省税务机关确定。据以这一原因，不少地方税务机关将竣工验收后发生的费用从开发成本中剔除而不予扣除。